Comprar imóvel na planta com segurança: o que é o memorial de incorporação

O que é a incorporação imobiliária

Incorporação é a atividade de promover a construção de um edifício para vender as unidades antes ou durante a obra. Ela é regulada pela Lei nº 4.591/1964, que define direitos e deveres do incorporador e do comprador.

Na prática, é o que permite que você compre um apartamento que ainda não existe fisicamente, com segurança jurídica.

O que é o memorial de incorporação

O memorial de incorporação é o conjunto de documentos que o incorporador registra no Cartório de Registro de Imóveis antes de vender. Pelo artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, as unidades só podem ser comercializadas depois desse registro.

Entre os documentos exigidos estão o título de propriedade do terreno, certidões, o projeto aprovado pelos órgãos competentes, o cálculo das áreas, o memorial descritivo das especificações da obra e a minuta da futura convenção de condomínio.

Por que o registro protege você

O registro dá publicidade ao projeto: qualquer pessoa pode consultar no cartório o que foi aprovado. Isso reduz o risco de comprar algo diferente do prometido e comprova que o terreno e o projeto estão regularizados.

Por isso, desconfie de qualquer proposta de venda com sinal ou reserva paga antes do registro. Até lá, o correto é apenas apresentar o projeto e cadastrar interessados, como acontece na fase de pré-lançamento.

Patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação, previsto nos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964, separa o terreno, a obra e os recursos de um empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora.

Isso significa que o dinheiro pago pelos compradores fica vinculado àquela obra. Pergunte se o empreendimento adota esse regime e confira essa informação no registro.

Distrato e desistência

A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu regras para a desistência da compra na planta, incluindo limites para a retenção de valores pelo incorporador, que variam conforme o empreendimento adote ou não o patrimônio de afetação.

A mesma lei trata do prazo de tolerância para atraso na entrega. Leia com atenção as cláusulas de desistência e de prazo antes de assinar e, se tiver dúvidas, consulte um advogado de sua confiança.

Checklist antes de assinar

• Número de registro do memorial de incorporação informado no contrato e no material de venda.
• Certidão do cartório conferida por você ou por um advogado.
• Memorial descritivo com os acabamentos prometidos.
• Prazo de entrega e prazo de tolerância claros.
• Regras de reajuste das parcelas durante a obra.
• Cláusulas de distrato conforme a Lei nº 13.786/2018.
• Informação sobre patrimônio de afetação.

Perguntas frequentes

Posso reservar um apartamento antes do registro?
A lei só permite comercializar as unidades após o registro do memorial de incorporação. Antes disso, o adequado é conhecer o projeto e manifestar interesse, sem pagamento.

Onde consulto o registro?
No Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do terreno, a partir da matrícula do imóvel e do número de registro informado pelo incorporador.

O que é o memorial descritivo?
É o documento que detalha as especificações da obra, como materiais e acabamentos. Ele integra o memorial de incorporação e serve de referência para conferir o que foi entregue.

Pré-lançamento com transparência

O lançamento Casa Parque Cerâmica está em fase de estudo e aprovação. A comercialização só vai começar após o registro do memorial de incorporação, quando o número de registro será divulgado.

Até lá, você pode conhecer o projeto e tirar dúvidas com o Fauzi, corretor responsável, CRECI 230512-F/SP. Para ser avisado quando as condições forem liberadas, entre na lista de pré-lançamento.

Fontes

• Lei nº 4.591/1964 (Planalto)
• Lei nº 13.786/2018 (Planalto)

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